Cinco documentos, cinco perguntas
| Documento | Quem cuida | Responde a | Onde se tira |
|---|---|---|---|
| Matrícula do imóvel | Cartório de registro de imóveis | De quem é a terra e o que foi registrado nela (venda, hipoteca, partilha). | No cartório da comarca, em certidão. |
| CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) | INCRA, no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) | O imóvel está no cadastro rural? | No site de emissão do CCIR, no aplicativo do SNCR, no INCRA ou no Meu Imóvel Rural. |
| ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) e CAFIR | Receita Federal | Qual é o imposto da terra e como o imóvel está no cadastro da Receita? | Na declaração anual do ITR. |
| CAR (Cadastro Ambiental Rural) | No Tocantins, SIGCAR e Naturatins; no país, o SICAR | Como está a parte ambiental: APP, reserva legal, vegetação? | No SIGCAR; recibo e demonstrativo também no Meu Imóvel Rural. |
| SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária) | INCRA | Qual é o limite medido, sem sobreposição com os vizinhos já certificados? | No SIGEF, depois do georreferenciamento. |
Os cinco falam da mesma terra, mas nenhum substitui o outro. O problema aparece quando eles não batem entre si: a área da matrícula é uma, a do CAR é outra e a do CCIR é uma terceira.
CCIR: o cadastro do INCRA
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) mostra que o imóvel está cadastrado no INCRA. Ele é exigido para transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar e partilhar o imóvel, e para conseguir financiamento. Vale por um ano e é emitido todo ano, com o pagamento da taxa de serviços cadastrais, que varia com o tamanho do imóvel.
A emissão do CCIR funciona pela internet, pelo aplicativo do SNCR ou no atendimento do INCRA. Quando o imóvel muda de dono, por venda, herança ou doação, o cadastro precisa ser atualizado no INCRA pela Declaração para Cadastro Rural (DCR). Sem isso, o imóvel pode aparecer como não ativo no cadastro, e a emissão do CCIR pode ficar bloqueada.
Segundo o Ministério da Gestão, o CCIR pago é condição para acessar o crédito rural.
ITR e CAFIR: o imposto e o cadastro da Receita
O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) é federal e anual. A declaração (DITR) é obrigatória para quem é proprietário, possuidor ou tem o domínio útil de imóvel rural, salvo os casos de imunidade ou isenção. Ela é feita pelo serviço Minhas Declarações do ITR, com a conta gov.br nível prata ou ouro, ou, para pessoa física com imóvel de até 100 hectares, também pelo Programa ITR. O prazo abre uma vez por ano; em 2026, foi de 10 de agosto a 30 de setembro.
A Receita tem o seu próprio cadastro de imóveis rurais, o CAFIR. Nele, cada imóvel tem um código, o CIB, que substituiu o antigo NIRF.
O ITR conversa com a parte ambiental. As áreas de preservação permanente, a reserva legal e outras áreas protegidas podem sair da área tributada pelo Ato Declaratório Ambiental (ADA), entregue ao Ibama todo ano, de 1º de janeiro a 30 de setembro na declaração original. Segundo o Ibama, a redução pode chegar a 100% do imposto sobre a área efetivamente protegida.
CAR e SIGEF: o ambiental e o limite
O CAR é o cadastro ambiental: declara o limite, a água, as APPs, a reserva legal, a vegetação nativa e a área aberta, e é analisado pelo órgão ambiental. No Tocantins, ele é feito no SIGCAR (veja como consultar a situação). Vale informar dentro dele o código do imóvel no INCRA: é por esse código que o Meu Imóvel Rural liga o CAR ao CCIR.
O SIGEF é onde o INCRA certifica o perímetro medido no georreferenciamento, conferindo que ele não se sobrepõe a outro já certificado. A certificação passa a ser exigida no registro da venda e da divisão de qualquer imóvel rural a partir de 21 de outubro de 2029. Banco e comprador já costumam pedi-la, e o cartório pode pedir o memorial georreferenciado quando a terra é dividida.
Onde ver tudo junto
O Meu Imóvel Rural, do governo federal, reúne num só lugar o CAR, o cadastro do INCRA e o SIGEF. Com a conta gov.br, a pessoa física que tem imóvel rural baixa o recibo e o demonstrativo do CAR e o CCIR, e vê o painel “Tô em dia?”, com a situação do imóvel diante dos impedimentos do Manual de Crédito Rural.
Onde a Sellos entra
Na avaliação antes da compra e na regularização, a Sellos coloca os documentos lado a lado: matrícula, CCIR, CAR e SIGEF, sobre o mapa do imóvel. Quando eles não batem, mostra onde está a diferença e faz a parte técnica da correção: o georreferenciamento certificado no SIGEF e a retificação do CAR. Assim o limite passa a ser um só em todos os cadastros.